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不動産投資の確定申告で節税する方法

不動産投資をしながら働いている人、不動産投資だけで収益を得ている人、確定申告の際にはしっかり節税対策はできているでしょうか?ここでは、節税に役立つ必要経費についてご紹介します。

木村隆之

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目次

  1. ○1.「不動産所得」と「確定申告」
  2. ○2.確定申告は「白色申告」よりも「青色申告」のほうがお得
  3. ○3.確定申告で「総収入と必要経費になるもの」
     
    • 1.「不動産所得」と「確定申告」

      会社員などの給与所得者でも、「不動産投資で家賃収入が発生すれば確定申告しなければなりません」。つまり、納税の義務が生まれることになります。これは、木造賃貸併用住宅、木造アパート、RCマンション、店舗、テナント、駐車場を問わず、「不動産所得が20万円を超えていれば確定申告が必要」です。「不動産所得とは、不動産収入から必要経費を差し引いた金額」です。

      給与所得などがあれば、修繕費などで不動産所得が赤字になった場合でも、確定申告することで不動産所得の赤字と相殺する」ことができます
      相殺することで、給与から源泉徴収されていた所得税が還付されたり、住民税の額が少なくなったりといったメリットもあります。
      【不動産所得とは】不動産投資における総収入金額 - 必要経費
      【所得税額とは】(給与所得+不動産所得)× 所得税率 - 控除額
    • 2.確定申告は「白色申告」よりも「青色申告」のほうがお得

      前述しているとおり、確定申告には、「白色申告」と「青色申告」とがあります。
      さらに「5棟10室という事業的規模の賃貸業に認められると、節税効果が高くなります」。不動産所得を計算する際に、不動産投資における総収入金額として計上するものは変わりありませんが、青色申告でかつ事業的規模のほうが控除額が多いのと、青色申告特有の特典が認められるという点で有利です。
      結果、賃貸物件の経営で生じるさまざまな支出を経費として計上すると、利益を圧縮して節税することができます。

      白色申告と青色申告の違い

    • 3.確定申告で「総収入と必要経費になるもの」

      では不動産所得の申告にあたって、何を収入にしないといけないか、何が経費にできて、何が経費にできないのか。実際に確定申告の際にはどうすればいいのかなど、不動産投資初心者の人の疑問を解消していきましょう。なおここは、白色申告も青色申告も共通になります。
      不動産投資における総収入金額に含まれるものは、国税庁のサイトで次のように定義づけられています。

      1.不動産の総収入金額」に含まれるもの

      家賃や管理費、共益費、礼金、更新料、敷金のうち返金しないものなど、次の3つにあてはま るものが不動産の総収入金額に含まれます。

      1.次のAからCの貸付による賃貸料収入

      A.土地や建物などの不動産の貸付
      B.地上権など不動産の上に存する権利の設定および貸付
      C.船舶や航空機の貸付
      2.名義書換料、承諾料、更新料または頭金などの名目で受領するもの
      3.共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など
      4.敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの

      「必要経費」に含まれるもの

      必要経費にすることができるのは、「不動産収入を得るために直接必要な費用のうち、家事上の経費と明確に分けられるもの」です。代表的な経費には、下図のようなものがあります。
      減価償却費は、実際の支出がないのに経費として帳簿上の利益を減らすことができる」ので、節税効果があります。
      ただし資産価値を向上させるための設備の費用は、修繕費として一括で経費計上はできません。これらは固定資産と同じく、耐用年数の期間にわたって減価償却する必要があります。たとえば、「間取りの変更などは、資産価値向上のための費用にあたるため、修繕費ではなく減価償却する固定資産に」なります。
      〝不動産の総収入金額〟に含まれるもの」「〝必要経費〟に含まれるもの」については、下図にまとめてあるので、確認しておいてください。

      不動産投資の確定申告で総収入と必要経費になるもの

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木村 隆之

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