住宅ローンの基礎知識と借りる前の心構え

私の周りでは、結婚を期にマンションを購入する人が増えてきました。10年来の付き合いのＴ氏もそのひとりで、子供が生まれたため３ＬＤＫのマンションを購入しました。子供ができるまでは共働きだったため、５００万円の預金があり、マンション購入の頭金をこの中から捻出し、残りは30年のローンを組んだそうです。なんといっても４、０００万円もの買い物ですから、人生で最大の買い物です。あとは教育ローンを子供のために始めたそうですが、住宅を購入したため、こちらのほうはすんなり通ったそうです。やはり不動産を所有するかしないかで、銀行の融資の条件も変わってくるとＴ氏は言っていました。

住宅ローンと名が付いていても、銀行に30年間かけて返済する借金に違いはありません。借金の中にも良い借金と悪い借金があって、良い借金とは住宅ローンのように資産価値を持ったものへの借金であるのに対して、悪い借金とは後に何も残らない純粋な借金です。特に住宅ローンのような長期の借金は時間をお金で買うようなものなのです。30年間賃貸に住んでいると、年間の家賃が１２０万円として３、６００万円を払うのですが、30年後には何も残りません。一方30年の住宅ローンを終えると、後には４、０００万円のマンションという資産が残ります。今度はこの資産を担保にしてお金を銀行から借りることもできるのです。

同じ30年でもこれだけの差ができてしまうのです。30年後の資産を買うための借金が貴方に資産を残してくれるのです。いわば、住宅ローンが長期の預金をしているのに対して、賃貸は消費しているのと同じことなのです。

前述しましたが、一般の人にとって不動産を買うということは、人生の最大の買い物になります。到底現金で買える範囲の買い物ではないため、どうしても住宅ローンのお世話になってしまいます。不動産会社のコマーシャルではありませんが、ローンを組むには勇気が要ります。巨額の借金になりますが、今賃貸に住んでいるのであれば、毎月の家賃と大体同額の返済になりますので、借金とは考えずに住宅という資産を分割で購入しているんだとプラス思考で考えれば、それほど苦にはならないのではないでしょうか。問題はいつ購入するかということですが、前に述べたように結婚する年代になったら考えてみるべきです。もっとも、以上述べたことはあくまで筆者の私見であり、30年後の家屋は修繕が必要になったり、正確には月々の支払い金額も住宅ローンの方がかかってしまいます。住宅を購入するかどうかは、最終的には個々人の判断で決めてください。

先のＴ氏は、奥さんが妊娠したとわかると、すぐさま銀行めぐりをして、住宅ローンの違いを確かめたそうです。それまで住んでいた賃貸アパートでは子供を養えないため、広い物件を探し出してその物件のローン先を探し回りました。銀行といってもいわゆる都銀から、地方銀行までさまざまな格付けがあり、住宅ローンの金利も変わってきます。また、信用金庫も普段からの付き合いがあれば、住宅ローンを都銀並みの金利で貸してくれます。Ｔ氏は結局５００万円の預金口座のある都銀に住宅ローンを申し込んだのですが、金利は残高があるため優遇対象となり、１％で借りることができました。これが取引のない地銀などに申し込むと、３５％の金利になってしまいます。わずかな差のように思われますが、30年という長期のローンとなると、１、０００万近い差ができてしまいます。住宅ローンは他にも住宅金融公庫を利用することもできます。金利は大体地銀と同程度です。不動産会社が住宅ローンの世話を見てくれることもありますので、物件が決まったら不動産会社に相談してみることをお勧めします。

住宅ローンはまず金利の安い都銀から打診してみましょう。都銀にしても、過去には企業に貸して不良債権化のリスクを負ってしまった苦い経験があります。そのため、今は個人に貸したほうがローリスクな融資となると考え、住宅ローンの獲得に力を入れているようです。今から10年前、バブルで銀行も不動産を持つ企業に相当な額の融資を行ったのですが、バブルが崩壊すると不動産の資産価値が半減してしまい、不良債権として銀行の屋台骨を揺るがしました。このトラウマがあるため、住宅ローンという優良な顧客を逃すまいと、金利も含めてさまざまな優遇策で融資実績を伸ばそうとしているのです。

住宅ローンは、銀行のほかにも住宅金融公庫という国の機関でも行っています。住宅金融公庫の融資は、共同住宅の場合３０㎡２８０㎡までの広さの住宅について適用されます。また部屋数は２Ｋ以上である必要があります。金利は３・０％３・５５％となっており、都銀と地銀の間くらいです。最初の10年間は金利も優遇されており、11年目以降は３・５５％となります。地銀に住宅ローンを申し込むのであれば、住宅金融公庫にも申し込んでみましょう。

一般に、住宅ローンを借りると、確定申告の際に住宅ローン控除が使えます。国も住宅の取得を推進しており、このように住宅金融公庫や住宅ローン減税などの優遇策を設けています。会社員や自営業者などで安定した収入のある方は、老後の棲家を確保する意味でも若いうちから住宅の購入を考えてみましょう。

今から10年以上前に住宅ローンを組んだ方は、ローン金利が８％程度に設定されているはずです。ローンの金利もさることながら、購入した住宅の資産価値もここ10年で半減してしまいました。当時は億ションという言葉ができたように、１億円以上のマンションももてはやされました。

しかし、バブル崩壊でこれらと同等のマンションも今では５、０００万円程度で購入できます。政府は、銀行の持つ不良債権が増えないように実質上のゼロ金利政策をとっており、このため住宅ローンも１％から高くても５％となっています。借りる側からすれば今は絶好の機会にあります。ローン金利が８％の人も、今こそこの機会に低金利なローンに借り換えを行っておくほうが良いでしょう。

借り換えする条件としては、ローン残高が１、５００万円以上、もしくはローンの残りの支払い期間が15年以上ある場合です。

銀行が貸し出しを行うのが、主に大企業や中小企業であるのに対して、信用金庫では地域に密着し自営業者などに融資してくれます。もちろんいきなり行っても融資してくれませんが、信用金庫に口座を持ち、自営業のメインバンクとしている場合に融資可能になります。金利も銀行を除くほかの金融機関よりも安いので、融資を希望するならば普段から信用金庫を使っておきましょう。

信用金庫でも住宅ローンを扱っており、その金利は都銀並みです。

住宅ローンが人生最大の買い物と先に述べましたが、他にもローンを組んでいる人は、次のことに気をつけなければなりません。

複数のローンを組んでいる場合に、どれかひとつでも返済不履行が生じた場合、他のローンも一括返済を要求される」

つまり、小額のローンで返済不履行が生じた場合、住宅ローンも一括返済を迫られるわけです。住宅ローンを一括で返済できるようならば問題はないのですが、小額のローンであっても返済不履行を起こすわけですから、住宅ローンを一括で返済できる資金などありません。したがって事実上破綻することになります。これを避けるために、とにかくローンの返済については計画的に無理のない範囲で行う必要があるのです。ローンの返済額の多寡にかかわらず、利息だけでも払っておくべきです。

幸いなことに、住宅ローンは数ヶ月から半年程度の返済猶予期間があります。したがって、小額ローンのほうを優先的に返済し、その間に住宅ローンに回す分は預金してためておくのです。とにかく小さなきっかけでも雪崩のように住宅ローンの破綻まで起きてしまいますので、小さな破綻も起こさない心がけが必要です。

あれは10年位前のことです。私が仕事をしていると、友人のＡ氏から電話がかかってきました。そのときのＡ氏の言葉は今でも忘れられません。Ａ氏は悲痛な思いで次のように私に告げました「とても残念なお知らせです。Ｈ君が病気で亡くなりました。」

私は一瞬耳を疑いました。Ａ氏やＨ氏とは、学生時代のアルバイト仲間で、Ａ氏とＨ氏は同じ会社に就職しました。Ｈ氏にはまだ幼い二人の子供がおりＨ氏自身も働き盛りで、私はとてもＨ氏の死を信じられませんでした。訃報の電話の後に、ＦＡＸでお通夜の地図が送られてきました。ＦＡＸを手にとって、ようやくＨ氏の死を実感しました。地図を手にお通夜の場所に行くと、ご家族が集まっており、棺の前で父の死を認識できない幼い二人が遊んでいました。いったいこれからこの家族はどうなってしまうのか、遺族年金だけでやっていけるのだろうか、家もまだ買ったばかりなのに、このままこの家に住んでいけるのか、いろいろな心配ごとが走馬灯のように頭をめぐっていきました。

時折、今でもＨ氏のことを思い出します。万が一の死亡時に問題となるのは、生活費の問題もありますが、まだ購入したばかりの家を手放すことになってしまうのかなあと、そのときは要らぬ心配をしていました。

住宅ローンは長期のローンなので、Ｈ氏のようにローン返済中に万が一世帯主が死亡した場合や、その他の障害でローンを支払えなくなることも考えられます。このような場合に、相続人にローンの支払い義務などが生じないように、団体信用生命保険と呼ばれる生命保険に住宅ローンの加入と同時に加入することになっています。この生命保険は、この万が一の場合に貴方に代わって、住宅ローンの残り全額を補償してくれます。

たとえば、貴方に配偶者や子供がいて、住宅ローンで毎月返済している場合に、事故で死亡したとします。すると、生命保険が住宅ローンの残り全額を支払ってくれるため、残された家族は、何の債務もなく家を相続することができるのです。Ｈ氏の残された家族もおそらくは保険が適用されて住むには困らないだろうと思います。

もちろん、この生命保険にも保険金を支払いますが、支払った保険料は確定申告の際に、控除対象となります。この生命保険には節税効果もあるのです。

住宅ローンを組む場合に加入するのが団体信用生命保険です。世帯主が死亡または障害で住宅ローンが支払えなくなった場合に、住宅ローンの残りを支払ってくれるありがたい保険です。この保険は民間の住宅ローンの場合、原則的に強制加入となります。住宅金融公庫を使った場合には任意で加入できます。保険も住宅ローン契約を交わすときに、同時に保険のローンも組むことになります。

私は買い物をするときに、いろいろと情報を集めて条件にかなった買い物をするようにしています。特に高い買い物をする場合にはカタログなどを集めて入念に比較します。

今、私は不動産屋からマンションを買わないかと勧められています。10年来賃貸のアパートに住んでいますが、電柱に不動産の捨て看板が出ると、とりあえず不動産屋に連絡して見学するようにしています。別にその不動産を買おうという意思はなく、その物件がどのような根拠で値段がつけられているのか、不動産屋の担当者にあらゆる質問をします。そうです、捨て看板に出る不動産の見学にかこつけて、将来のための情報を集めているのです。たとえば、この前２ＬＤＫのマンションに２、１７０万円の値段がつけられていました。杉並区内で最寄り駅が中央線なのにこの値段は破格です。

不動産屋につれられて現物を見学する段になって、安い理由がわかりました。築年数が25年以上は経っており、最寄の駅まで歩いて15分もかかってしまうのです。物件はきれいにリフォームされていましたが、最寄の駅から遠いのと、私は事務所兼用の物件を探していたので、住むには少し狭いと判断しました。

そんなそぶりは見せずに、担当者にさまざまな質問を浴びせてみました。たとえば、同じ物件で駅から歩いて10分圏内だとするといくらになるのか、もう一部屋多い物件だといくらになるのか？新築の物件だといくらになるのかなど、担当者に私が知りたい情報を矢継ぎ早に投げかけてみました。

担当者はわざわざ物件まで見に来たお客ということで、丁寧に質問に答えてくれました。一通りの質問をした後で、この物件を住宅ローンで購入した場合に、月々の支払いがいくらになるのか聞いてみました。答えは、今の家賃より少し安い程度でしたが、現在のアパートの「駅から徒歩６分」という利便性にはかないませんでした。

このように、不動産屋に質問することで、いろいろな情報を集めて、自己流の不動産カタログを自分の中に描くのです。不動産屋も一応お客ということで本音を話してくれますので、自分が本当にほしい情報を聞き出しましょう。

自己破産や借金の担保として住宅を競売にかけられた場合には、住宅は最低入札価格として購入した場合の数分の一の値がつきます。私の親戚が事業に失敗し、担保として銀行に住宅を押さえられたとき、競売になる間一髪のところで伯父が最低落札価格で銀行に直談判して買い戻しました。競売では入札がない場合もあるので、銀行としてはとにかく最低価格でも売れれば不良債権化するよりはまし、と判断したようです。

元々１、５００万円程度の住宅だったのが５００万円で買い戻せたのですから、１、０００万円浮いた計算になります。この例のように担保として取られたら、まず買い戻す算段をして親戚などの貴方が信用のおける人に買い戻してもらいましょう。住宅ローンを払い続けるよりも格段と安く買えることになります。

住宅ローンを払っている期間で、リストラや会社の倒産などで将来的にも支払いが厳しい状態の場合、住宅ローンが払えなくなったからとすぐに住宅が競売に付されることはありません。住宅ローンには半年程度の猶予期間がありますので、この間に次の会社を探すなどして住宅ローンを継続しましょう。目安としては、住宅ローンの支払いが１年以上ストップしたときに競売にかけられると考えてください。

よく新聞に競売情報が載ることがありますが、競売では元の価格の数分の一の値段になります。

また、最初から競売物件を狙って安く住宅を購入したい方は、競売情報には普段から注意しておきましょう。